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内部挖潜强队伍，对标物业服务要点。组建5支专业队伍，365平安巡逻队每日巡查发现安全隐患，美丽家园守护队每天对小区内不文明行为及环境清洁巡查并跟踪整改，五彩志愿服务队义务提供暖心服务，绿色爱心收运队免费上门收运大件垃圾，房屋修缮队给予房屋维修专业建议。“五队联动”形成“问题发现-事件处置-服务优化-建章立制-宣传引导”的物业管理全流程闭环。

业主恳谈搭平台，回应群众需求热点。为弥补动迁小区业委会缺失这一短板，嘉朱物业积极推进还权于业主，搭建起“业主恳谈会”这一平台，定期召集业主代表座谈，听取意见建议，开展协商议事，让物业服务更加精准对接群众需求。

三层组织架构从上至下带动，三方多元力量从内到外激活，由此，各个齿轮环环相扣，助力物业管理工作行稳致远。

“借力发力” 系统化破解工作瓶颈

最近，新宝、越华社区的居民发现，小区车位变多了，车辆停放有序了，路况也好了，这背后源于对小区停车收费管理模式的有益尝试。自去年12月正式启动停车收费以来，嘉朱物业将增收部分取之于民、用之于民，实现了动迁小区物业的可持续发展。

和不少动迁农民集中居住区一样，新宝、越华社区的停车收费一直处于缺管状态。而随着居民生活水平的提升，小区业主车辆越来越多，再加上门岗未设置停车收费门槛，外来车辆也可自由出入，“一位难求”成了业主和物业之间的矛盾“导火索”。

“我觉得，可以适当收停车费，不然别的车都停到我们这里”“同意，但是建议每户给几辆免费名额，不能‘一刀切’”……一次业主恳谈会上，嘉朱物业抛出这个问题，居民们一起来解题，有了民意基础，物业决心攻破这一难题的底气更足了。

嘉朱物业“趁热打铁”，发挥“我嘉物业”的组织优势和工业区“网格工程”联动机制，联合居委，在征求全体业主意见后，建立“车辆管理专业委员会”，以此唤醒业主自治热情，将方案制定主体权交还业主，制定车辆管理实施方案、停车费管理使用办法等，通过业主自治来规范停车行为。

明确规则后，嘉朱物业采取“一弄一策”，在工昨日基础上还增加采取“五加二”、“白加黑”等错时时间段逐户上门摸清底数、宣传解释，短短1个半月内，实现停车费收缴率100%。这部分增收则用于小区车位、道路设施的维护改造，实现“物业保障有力”与“服务业主满意”的良性循环。

“刚柔并济” 精细化提升服务品质

“这么大一块绿地，吾伲圈起来养点鸡、养点鸭，老底子习惯了……”在动迁农民集中居住区的老年居民们看来，在自家宅前屋后圈养家禽并不为过，殊不知这已经侵犯了其他业主的权益。

针对小区活禽养殖乱象，嘉朱物业通过社区党建联建，借助“我嘉物业”的网格资源，联合城管、农办、绿化公司和派出所等职能部门打好“组合拳”，采取“上门说、限期改、联合清、拖底收、及时补、长期访”全流程管理。在联合整治行动中，对于确有困难的居民，嘉朱物业协同农办给予一次性托底收购；对于清理出来的空地，及时补种绿化，恢复公共空间；并与居委合作，做好日常宣传、巡查，巩固整治成果，防止问题反弹。

在巡查中，志愿者又发现，部分居民会将废弃家具、家电等物品堆放在房屋周围，久而久之成了一堆堆大件垃圾。上门了解下来，多半都是独居老人家庭，自身没有能力处理。于是，嘉朱物业推出“大件垃圾预约上门免费收运服务”项目，通过“点对点”创新模式实现大件垃圾不落地，有效解决小区治理难题，更是替老人们解决了一桩烦心事。

有时，物业管理的堵点，恰恰是业主需求的热点，受此启发，嘉朱物业发动党员组建起“五彩志愿服务队”，为老年居民免费提供水电煤上门检修服务。一来一往之下，物业对业主的需求更了解，业主对物业的工作更理解，双方对小区管理的共识也愈发一致。